[스크랩] 맹지를 돈되는 땅으로 만들기

맹지를 돈되는 땅으로 만들기   부동산시장이 전반적인 침체 분위기를 보이고 있다. 토지시장도 크게 다르지 않다. 최근 몇 년간 쏟아진 개발계획 속에서 지가가 크게 올랐지만, 전국적으로 주요 개발계획이 지연 양상을 보이면서 투자 분위기도 한풀 가라앉은 상황이다.  하지만, 여전히 토지 투자에 대한 관심은 높고, 고수익이 기대되는 값 싼 땅을 찾는 수요자들 또한 많다. 현재는 저렴한 토지지만, 향후에 돈 되는 땅은 어디에 있을까? 대한민국 부동산 정보의 표준, 부동산114 에서는 흔히 쓸모 없는 땅이라고 여겨지는 값 싼 토지를 성공적으로 투자한 사례를 소개한다. 모두가 같은 방식의 투자를 할 수 있는 것은 아니지만 충분한 분석과 안목, 그리고 발상의 전환을 더한다면, 누구나 성공사례 주인공이 될 수 있다.  ◇ 평범한 샐러리맨 A씨 맹지 투자 성공사례 분석 현장 전문가들의 자문에 따르면, 초기 토지 투자자들이 일반적으로 하는 실수가 바로, 중개업자의 말만 믿고 덜컥 "맹지"를 구입하는 것이라고 한다. "맹지" 란 주변 토지에 둘러싸여 진입로가 없는 토지를 말한다. 차량 진입이 불가능하기 때문에 건축허가를 받을 수 없다. 그렇기 때문에 매입할 때 부지 구입과 동시에 진입로를 함께 확보해야 하는데, 만일 맹지를 구입한 이후에 인접 토지소유주에게 진입로를 사려고 하면, 토지 주인은 진입로가 없으면 건축허가를 받을 수 없다는 점을 이용해 비싼 값에 팔려고 할 것이다. 배보다 배꼽이 더 커질 수 있다는 얘기다. 이런 이유로 낭패를 본 투자자들이 나오면서, 토지 시장에서는, 상식적으로 생각을 했을 때 "맹지는 매입하면 안 된다" 라는 투자 정석이 자리잡았다. 하지만 맹지 투자 시에도 철저한 계획과 분석, 토지를 보는 안목이 있다면 성공할 수 있다. 30대 후반의 평범한 직장인 A씨가 국유지가 접한 맹지를 구입해 투자 이익을 본 실전사례를 살펴보자.  ♣ 2차선 도로 인접한 국유지에 둘러싸인 맹지 30대 후반 A씨는 펜션을 짓기 위해서 도로가 접하고, 주변이 자연과 어울러지고 실개천이나 물이 가까운 곳을 찾고 있었다. 최소한 강 조망이라도 볼 수 있는 곳을 원했다. 경기도 양평, 가평 일대를 열심히 찾고 있다가 양평 인근 부지에 300m 전방에 큰 강이 보이고, 2차 선로에 인접한 500평짜리 전을 평당 30만원에 매물로 나온 것을 찾았다.  하지만 아쉽게도 국유지가 부지 진입로를 가로막고 있고, 부지 뒷 편은 하천부지로 둘러싸인 맹지였다. 그러나 A씨에게는 크게 흠이 되지 않았다. 오히려 그 점을 역이용하기로 했다.  A씨는 그 자리에서 일시불 처리 조건으로 시세보다 평당 5만원 낮은 25만원 조건으로 사겠다고 했다. 중개업자는 땅을 보자 마자 그 자리에서 계약을 하겠다고 나서는 A씨를 보고 조금 놀랬지만 계약 건수를 올리기 위해 땅주인을 설득한 후 그날 평당 25만원 조건으로 총 1억 2,500만원에 계약을 끝마쳤다.   A씨가 맹지라는 문제점이 있음에도 불구하고 확신을 갖고 계약한 것은 두 가지 점을 눈 여겨 봤기 때문이다. 첫째, 주변 토지 시세가 평당 30~35만원 선으로, 해당 토지 시세가 저렴한 편이라는 점이다. 둘째, 도로와 접한 국유지의 규모가 작고, 부지 뒤로 하천부지 800여 평형이 있다는 점이다. 좁은 국유지는 점용허가를 통해 도로를 내고 부지 뒤에 위치한 하천부지를 펜션사업에 활용하겠다는 목적이다. 연간 몇 십만원 안팎의 저렴한 점용료를 납부하면서 실제로는 진입로와 하천부지 1,300평형을 활용할 수 있다는 이점을 미리 계산해봤기 때문이다.  ♣ 철저한 입지 분석을 통한 적합한 사업 계획 마련 A씨는 서둘러 2층짜리 펜션 신축 허가를 내기 위해서 작업에 들어갔다. 우선 울퉁불퉁한 땅을 하루 동안 30만원에 포크레인장비를 빌려 고르게 피는 작업을 진행했다. 펜션 신축 허가를 내기 위해 500평형 중 일부를 전에서 대지로 지목 변경했다. 다음엔 도로와 인접한 국유지와 부지 뒤에 있는 하천부지에 대해 각각 점용허가를 받기 위한 사업계획서를 준비했다.   부지 앞 국유지는 진입로를 사용하는 목적, 부지 뒤 하천부지는 야외정원으로 활용하겠다는 계획으로 각각 장기간 사용할 수 있는 점용허가를 받았다.   부지의 자연경관 및 지형을 그대로 살린 채 하천부지에 해당하는 지점의 꽃밭과 실개천을 활용하기로 했다. 또한 예쁜 정원과 천연야외 수영장 등 조경을 보강해 특별한 야외정원으로 기획을 마쳤다. 건축설계 및 허가 비용 등을 합해 대략 2천만원 가량이 소요됐다. 1년 이후 급하게 자금이 필요했던 A씨는 펜션 신축 허가서 및 자신이 기획한 하천부지 활용 기획안을 포함해 중개업소에 다시 매물을 내놓았다. 토지 매입 후 1년이 지난 현재는, 그 일대 펜션부지 시세가 평당 50만원 선으로 오른 상황이었다. 평당 25만원에 산 부지를 주변 시세대로 내놓았다.   그런데 뜻밖에 가격 조정 없이 A씨가 원하던 가격인 평당 50만원에 해당 토지를 사겠다는 매수자가 쉽게 나타났다. 맹지지만 800여 평이란 하천부지를 활용할 수 있는 이점과 펜션 부지 건축허가 등 철저한 사업계획이 준비된 상태라 원하던 가격에 쉽게 매각할 수 있었던 것이다.  ♣ 소규모 국유지에 접한 사유지 많은 편, 기획에 따라 단순 맹지 아닐 수 있어 현지 전문가들의 조언에 따르면, 적은 규모의 국유지에 접한 사유지, 소위 맹지를 만나는 경우가 많은 편이라고 한다. 이들 중에는 적절한 기획과 투자분석, 사업계획 준비를 통해 돈 되는 땅으로 변신할 수 있는 경우도 있다. 또한 실제 토지계획확인원에는 맹지 성격이 아닐 수도 있다.  A씨처럼 토지 사용가치를 높여주는 철저한 사업계획서의 준비가 뒷받침된다면 1억 원대의 비교적 소액 투자로 토지 투자에 성공할 수 있다. 물론 국유지에 접한 맹지를 보고 적합한 사업 기획을 만들어낸 역발상이 적시했고, 남다른 토지를 보는 안목이 도움이 되기는 했지만, 누구나 틈틈히 발품을 팔고 지속적인 연습과 노력을 기울인다면, 가능한 일이다.  ◇ 만약, 맹지 투자를 할 경우, 주의할 점은? 토지 투자 시에 주의할 점은 어떤 것이 있을까? 최근 토지시장은 대부분 토지거래허가구역으로 묶여 세대원 전원이 1년간은 실제 거주해야 하기 때문에 토지 투자가 쉽지만은 않다. 또한 불법 명의신탁 및 위장전입이 빈번이 나타나 국세청의 투기조사도 강화된 상황이다. 여기에 토파라치 제도까지 운영되면서 토지 거래시장은 더 어려운 상황이다. 토파라치 제도는 토지거래허가구역에서 토지 이용의 의무 및 절차를 위반한 땅주인을 신고하면 포상금을 주는 제도이다. 토지거래허가구역으로 지정되면, 20㎡ 이상의 토지를 거래할 경우 반드시 자금조달계획서, 실수요자 증명서 등을 해당 지자체에 제출한 뒤 허가를 받아야 토지를 거래할 수 있다. 그 밖에 토지 투자시 기본적으로 해야 할 일은 토지이용계획확인서를 확인하는 것이다. 가까운 동사무소나 인터넷(대한민국전자정부) 으로 확인할 수 있다. 공부에 나타난 용도지역, 지구, 구역이 무엇인지 파악하고 해당 지역에서 할 수 있는 건축행위를 해당구청 건축과 및 도시교통과, 지적계 등에 확인해야 한다. 한편, 위 사례와 같이 국유지가 접한 토지를 구입할 때 주의할 것은, 구청에서 점용 허가동의를 해주지 않을 수도 있다는 점이다. 향후 도로 확장계획 수립이나 일대 개발 계획이 있는 경우에는 국유지 사용에 대한 점용 허가가 나지 않을 수 있다. 하지만 특별한 개발 계획이 없는 작은 규모의 국유지일 경우에 대체로 점용허가 동의를 받을 수 있다. 만일 큰 문제가 없는 데도 불구하고 허가를 내주지 않는다면 복잡하지만 행정소송 등을 통해 해결하는 방법이 있다.   역세권 맹지도 돈이 된다.   KTX역세권 신설/이설로 많은 호재를 보고있다. 새로이 이설/신설되는 복선전철 역사는 기존 도심보다 외각인 농지에 이설/신설되어 착공을 하는 사례가 많다. 가평역,부발역,청평역 사례분석으로 이미 가시화 되어진 역세권에서도 맹지를 볼 수 있다. 새로이 이설되어진 역사 주변으로 시가화예정지 즉 도시지역으로 편입이 되어 맹지라도 지가는 상승한다.   부발역은 계획단계에서 착공단계시까지 지속적인 지가상승을 확인할 수 있다. 역시 맹지인 땅을 분석한 바이다.  역세권 개발로 인한 도시편입지역 지가 상승을 보여준것이다.  ◇ 도시편입 예상지역〓대부분의 도시는 도시기본계획을 만들어 편입지역을 확정했다. 따라서 이들 도시는 도시지역으로 편입되는 곳이 어디고 주거지역.상업지역.도로개설 예정지.공원 등도 얼마든지 알 수 있다.   ◇ 투자적기〓투자이익을 가장 많이 높일 수 있는 시기는 도시편입 이야기가 전혀 나오지 않은 때다. 값이 오르지 않은 상태여서 일단 도시지역으로 바뀌면 단시일에 땅값이 많이 오른다. 물론 어느 곳이 편입지역이 될지 명확하지 않지만 도시여건을 잘 들여다보면 얼마든지 알 수 있다는 게 전문가들의 얘기다. 편입지역을 정하는 절차인 도시기본계획 수립기간 중에 투자해도 늦지 않다.   소문이 나 값이 오른 상태지만 앞으로 추가 상승여력은 얼마든지 있다. 편입지역이 정해진 경우 장기 투자로 나가야 한다. 실제 개발을 위해 도시계획을 수립하게 되면 땅값이 다시 뛰고 개발이 본격 진행되면 한번 더 상승하는 게 지금까지의 땅값 상승추이다.   ◇ 주의 사항〓10여년 전 도시 편입대상으로 소문났던 전남 해남군 화원면의 임야 6천평과 밭 1천5백평을 전 재산 절반가량인 4천여만원에 매입했던 서울 홍제동 P(48)씨는 최근 매입가격 수준에 되팔아 그동안 금융비용 등을 감안하면 큰 손해를 보았다. 개발이 안돼 값 상승은 고사하고 살 사람이 없어 장기간 돈이 묶여 어려움이 많았다.   따라서 개발계획을 믿고 토지에 투자하는 경우 무엇보다도 '실제 개발의 확실성(상대 지역의 인구유입및 개발호재 자급자족도시기능등 철저한 분석이 필요하다) ' 이 얼마나 있는가에 유념해야 한다. 구체적인 개발 방식(수용방식,환지방식개념-이미 필자가 언급한바 있다)에 따라 토지 소유주의 수익도 다르다는 점도 유념해야 할 사항.  여느 지역을 보더라도 도로에 접하지 않은 맹지는 저평가 되어 거래가 되지 않고있지만 기존 사례처럼 토지에대한 관심 정보취합으로 철저한 분석을 한다면 맹지투자로 인한 수익을 볼 수 있다.

 

 

     

  토지사랑  http://cafe.daum.net/tozisarang/

 

     

  토지사랑  http://cafe.daum.net/tozisarang/

출처 : 토지사랑모임카페

글쓴이 : 토지정보 원글보기

메모 :