전원주택의 모든 것

              

전원주택의 모든 것
1. 전원주택 체크포인트   전원주택은 진입로가 있는지 없는지를 확인해야 한다. 통행로에 사유지가 있다면 통행사전 허가를 받든가 토지사용승락서 협의각서를 받아야 한다. 최소 4m폭의 도로에 인접하고 토사가 흘러내리지 않는 토지를 구입하는 것이 좋다. 아파트처럼 역세권이 있어 교통망을 눈여겨봐야 투자가치 여부를 판단할 수 있다. 진입하는 수도권 외곽 고속도로변의 준농림지가 투자가치가 높고 안전관계(방범)도 중요하기 때문에 시·군청을 내집 드나들듯이 토지등기부등본, 지적도, 허가증관련서류를 원본으로 확인해야 한다. 전원주택단지를 전문으로 취급하는 건설업체의 단지형 전원주택지는 시간·경비 그리고 복잡한 인허가 절차를 맡아서 처리하고 상하수도, 도로, 오염문제도 공동으로 함께 처리해 유리한 편이나 사업주체의 지명도, 사업인허가를 받았는지를 확인해야 한다. 그리고 공사(단지조성) 진척도가 80%가 넘는 것이 빠르고 안전하며 관련서류는 직접 확인해야 할 뿐만 아니라 등기이전후에 잔금을 치르는 것이 좋다.   2. 전원주택 유망지   집안에만 있기에는 하늘은 너무 높고 날씨는 신선하다. 도심을 조금만 벗어나도 천지가 온통 단풍으로 물들어 마음을 설레게 한다. 당장 전원주택을 구입하지 않더라도 나들이를 겸해 전원주택을 둘러보는 것도 여행삼아 괜찮을 것 같다.   ㉮ 서울과 가까운 용인 수지   용인지역 전원주택 1번지는 수지읍 일대, 인근 동천, 신봉택지개발이 완료될 경우 배후 주거지로 수요가 늘어날 수 있다. 고기리 일대는 95년 이후 약 700여 필지가 단독주택 건축허가를 받을 정도로 인기가 높다. 장평천과 광교산을 중심으로 단지들이 많이 모여있다. 2012년 완공을 목표로 민자유치사업으로 추진중인 기흥, 신갈～용인～에버랜드 간 용인 경전철 코스는 최근 개발 기대감으로 관심을 끌고 있는 지역이다. 양지, 원삼면 등 용인 남부 농촌지역은 북부 도시권에 비해 낙후됐다.   ㉯ 한강 풍광의 양평일대   북한강·남한강과 용문산이 어우러진 양평은 뛰어난 경관을 자랑한다. 양평 전원주택 답사코스는 양수리를 기점으로 북한강권, 남한강권, 용문권 등으로 나뉜다. 북한강을 끼고 청평방향으로 쭉 펼쳐진 서종면은 진입도로가 이름난 북한 강변으로 펼쳐진 드라이브 코스다. 특히, 문호리, 수입리 등이 인기있는 지역으로서 한강변 전원주택지는 강을 남쪽으로 접하는 면으로 양서면, 대심리, 개군면 양덕리 일대와 강남쪽의 강상면, 강하면 일대가 지속적인 인기를 얻고 있다. 또한 대심리는 고급 전원주택촌으로 자리잡았다. 양평은 자연풍광이 뛰어나지만 가격은 용인지역의 절반선에서 형성돼 있다. 용문권은 용문산이 있는 용문, 단월, 지제, 청운면 등지를 지칭한다. 특히 전원주택의 발원지로 불릴 정도로 수천 가구의 아름다운 집들이 둥지를 틀고 있는 경기도 양평지역의 남한강, 북한강, 용문산, 청계산 계곡 등은 천혜의 자연환경을 갖춘 최고의 전원주택지로 꼽게 만드는 가장 중요한 요인이 되고 있다. 북한강이 한눈에 내려다보이는 강변이라면 누구나 그림같은 집 한 채를 짓고 싶은 마음이 생긴다. 서울의 동쪽으로 거리는 약 30㎞ 안팎이고 6번 국도 개통이후에는 서울 강남에서 양평읍까지 1시간거리 이내로 가까워졌다. 그래서 조금 서두르기만 한다면 서울 출퇴근도 가능한 지역으로 각광을 받고 있다. 경기도 일대의 전원주택을 살펴보면 다음과 같다.   ㉰ 양서면, 서종면 지역   양평지역 전원주택 붐의 진원지라하며 6번 국도가 관통해 지나가는 양서면은 청계산, 유명산, 중미산 등으로 둘러싸여 있고 골짜기마다 계곡이 발달해 있어 자연환경이 뛰어나다. 양서면에서 가장 주목받는 곳은 양수리, 대심리와 복포리다. 남향으로도 한강을 바라볼 수 있는 유명한 강변지역이다. 이미 고급 전원주택 단지들이 빼곡히 들어서 있으며 가격도 제일 높다. 서종면도 북한강을 바라볼 수 있는 동향 택지가 있으며 넓은 계곡 인근 산지의 경관이 뛰어나 전원주택지로 주목을 받고있다. 양서면에 비해 서울 진입로가 발달해 있지 않은 것이 흠이다.   ㉱ 신복리, 용천리 지역   계곡이 발달한 신복리와 용천리는 계곡 인접도에 따라 값이 올라간다. 준농림지가 평당 15만원～40만원, 전원주택 단지가 35만원～550만원 정도가 된다. 강원 홍천 방향으로 가다보면 마주치는 웅장한 용문산 주변도 울창한 산림과 폭포 등으로 최고의 자연환경을 갖추고 있어 개발 유망지로 손꼽힌다. 철도가 연결되어 있는 것도 장점이며 청소년 수련원 등이 있는 연수리 지역이 호평 받고 있으며 약간 외진 망능리에는 싼 가격으로도 구입할 수 있다. 준농림지는 평당12만원～40만원까지, 전원주택단지는 40만원～60만원까지 한다.   ㉲ 강하면, 강상면 일대   6번 국도 개통 효과를 가장 많이 본 곳 중의 하나다. 남한강을 접하고 있는 곳이 많고 강을 따라 도로가 있어 교통여건이 좋다. 강하면 운심리 일대의 가격이 가장 비싸고 강상면 병산리, 송학리, 고평리 일대에 전원주택단지 개발이 활발하다. 성덕리와 신화리에서는 조용하고 전망좋은 준농림지를 평당 10만원대에 찾아볼 수 있다. 준농림지는 평당30만원～60만원, 전원주택단지는 30만원～60만원 한다.   ㉳ 청운면 단월면 일대   서울에서 먼 것이 가장 큰 단점으로서 승용차로 1시간 20분 이상 걸린다. 부안리 일대에서 싼 토지를 구할 수 있으며 용문산 국립공원과 도일봉에 접해 있는 산음리, 명성리, 석산리 일대 미개발지는 시골의 풍경을 그대로 간직한 곳도 많다. 준농림지가 평당 8만원～30만원에 거래된다. <양평 일대의 유의할 점>   ㉴ 경기도 광주 및 용인 고기리 일대   최근 서울 출·퇴근이 가능한 전원주택지로 각광받고 있는 곳으로서 특히 오포면과 분원면 도척면이 일대는 분당과 가깝고 교통편도 좋아 새로운 전원주택지로 부상하고 있다. 거래가격은 30만원～50만원대로 고기리보다 낮지만 전원주택 지을만한 땅은 평당100만원 가까이 되는 곳도 있다. 오포면 능평리 일대 등이 인기가 많다. 그리고 용인시 수지구 삼현리, 신봉리 뒷편으로 고기천에 걸쳐있는 곳이 고기리이고 고기천 건너편은 판교이다. 이 일대는 현재 1000여채의 전원주택 건립공사가 한창 진행중이다. 특히 고기2리 사회복지원 맞은편 산기슭에는 교수마을 등 30여 채의 전원주택이 들어섰다. 이 일대는 주거환경이 쾌적하고 서울까지 차로 40여분 거리지만 도로개설이 예정되어 있어 더욱 단축될 전망이다. 땅값은 고기리나 판교 대장동 등이 비슷하고 개발되지 않은 임야 등이 50만원～70만원 선이나 매물은 거의 없고 개발업체 등에서 터를 닦고 길을 낸 전원주택단지는 90만원～150만원대에 거래되고 있다. <기타 수도권 전원주택단지가격(참고사항)>
위치 분양가(평당) 위치 분양가(평당) 고기리 100만원~120만원 고기리 술뫼마을 130만원 고기리 샘마을 120만원 고기리 햇빛마을 130만원 고기리 한우리 150만원 고기리 테이크빌리지 150만원 고기리 향나무마을 150만원 서운동 120만원
<팔당호 주변의 전원주택터 예상가격 (참고사항)>
위치 평당분양가 위치 평당분양가 남양주 수동면 외방리 30만원~40만원 용인시 유림동 50만원 남양주 수동면 지둔리 30만원 용인시 양지면 평창리 92만원 남양주 화도읍 차순리 40만원 용인시 양지면 제일리 28만원 광주시 도척면 상림리 70만원 용인시 양지면 정수리 50만원 광주시 실촌면 봉현리 50만원 성남시 분당구 대장동 90만원 가평군 설악면 송산리 50만원 김포시 대곶면 쇄암리 45만원 가평군 가평읍 개곡리 35만원 김포시 월곶면 용강리 48만원 가평군 외서면 고성리 40만원 이천시 안평리 12만원 포천시 일동면 수입리 38만원
환경부가 발표한 경기도 양평군·남양주시 등 팔당호 주변지역의 전원주택 건축기준 강화지침 내용이 복잡해 일반 수요자들은 물론 전문건설업체인 전원주택업체들도 헷갈려 업무에 많은 차질을 빗고 있는 상태다.   ⊙ 건축기준 강화지침 적용지역 팔당, 대청호, 상수원 특별 대책지역 1권역 가운데 하수처리구역 이외 지역만 이 지침이 적용되는데 같은 1권역이라도 하수처리지역으로 되어 있다면 이 지침이 적용되지 않는다는 뜻이다. 환경부는 1990. 7.19일 팔당호 상수원수질보전 종합대책을 발표할 때 특별대책지역1권역을 지정했었는데 수도권 주요전원주택지로 각광받고 있는 양평군, 양평읍, 강상면, 강하면, 양서면, 서종리, 용인시, 모현면, 남양주시 조안면, 화도면, 광주시 광주읍, 오포면, 실촌리, 가평군 설악면 등이 포함되어있다. 따라서 자신이 구입하려는 토지가 이 지침을 적용받는지 구체적으로 알아보려면 해당 시·군 환경관련부서에 문의하면 된다.   ⊙ 지침내용 환경부가 2000. 5월 경기도 등에 내려보낸 팔당, 대청호 상수원 수질보전대책고시시행 지침은 1997. 10. 1일 상수원을 보호하기 위해 제정한 오수배출시설설치관련업무지침 등의 내용을 보완한 것이다. 이 지침에서 눈여겨봐야 할 대목은 주택을 지을 때 ▶새로 필지를 분할하지 않고 부지 전체를 건축허가 또는 건축허가를 위한 농지전용, 산림형질변경, 허가신청을 하거나 ▶새로 필지를 분할할 것인지에 따라 규제내용이 다르다는 점이다. 우선 필지를 새로 분할하지 않는 경우를 보면 종전토지의 필지분할 시점에 따라 차이가 난다. 환경부가 특별대책지역을 지정한 90년 7월 19일 이전부터 해당토지의 필지 분할이 된 경우 거주지 제한 없이 일반건물은 연 면적800㎡, 숙박, 식품접객시설은 400㎡미만까지 각각 지을 수 있다. 건폐율과 용적율은 현행건축법의 기준이 적용된다. 90년 7월 20일～97년 10월 1일 사이에 필지가 분할된 토지는 허가 신청일 6개월 이전부터 세대주를 포함한 세대원 전원이 해당지역에 주민등록이 되어있고 실제 거주해야만 허가를 해준다. 건축면적과 건폐율, 용적율은 90년 7월 19일 이전에 필지 분할된 토지와 같다. 이와 같이 97년 10월 2일 이후 필지가 분할된 곳의 경우 신청자격은 90년 7월 20일～97년 10월 1일 사이에 필지가 분할된 토지와 같지만 건축제한은 더 엄격하다. 주거 목적의 단독주택, 그것도 한 필지에 한 동안만 지을 수 있다. 다음으로 새로 필지를 분할해 집을 지을 때는 무조건 6개월 이전거주와 한 필지 한동건축 원칙을 적용 받는다.   <수질보전 1권역 건축규제> 필지 분할하지 않을 때   ① 90, 7,19 이전 분할 땅 ⊙ 거주지 제한 없음 ⊙ 건축한도 : 일반 건축물 800㎡까지 숙박, 식품접객업소 400㎡까지 ⊙ 용적률, 건폐율 : 건축법 적용 ② 90. 7.20～97.10. 1 분할 땅 ⊙ 전세대원6개월 이상 거주 ⊙ 건축한도 : 일반 건축물 800㎡까지 숙박, 식품접객업소 400㎡까지 ⊙ 용적률, 건폐율 : 건축법 적용 ③ 97.10. 2 이후 분할 땅 ⊙ 전 세대원 6개월 이상 거주 ⊙ 건축한도 : 주거목적 단독주택 한 필지 한 동 ⊙ 용적률, 건폐율 : ①97.10. 1 이전 거주자 : 건폐율 50%이하 용적율 100%이하 ② 97.10. 2 이후 거주자 : 건폐율 30%이하 용적율 60%이하 필지 분할 할 때 ⊙ 97.10. 2이후 분할 땅과 거주조건, 건축한도, 용적율, 건폐율 동일   <팔당 특별대책지역 1권역>   남양주시 : 화동면(가곡리를 제외한 전지역) 조안면 여 주 군 : 능서면(구양리, 변도리, 대양리, 백석리, 왕대리), 홍천면, 금사면, 대신면, 산 북면 광 주 시 : 광주읍, 오포면, 초월면. 퇴촌면, 남종면, 중부면, 실촌면, 도척면 가 평 군 : 설악면(천안리, 방일리, 가일리), 외서면(하천리, 청평리, 대성리, 삼회리) 양 평 군 : 양평읍, 강상면, 강하면, 양서면, 옥천면, 서종면, 개군면 용 인 시 : 모현면   ④경남 양산(부산권), 울산지역 일대   경남 양산시 원동면, 서룡리 분다 마을에는 30여가구의 전원주택단지가 형성되어 있다. “풀내음 가득한 아름다운 마을”이라는 말 그대로 배산임수에 삼림욕장까지 갖추어져 있는 이곳은 경부고속도로 부산I·C에서 25분거리에 있고 울산시 울주군 은현리 일대에도 30여세대 규모로 솔향마을 이라는 이름의 전원주택 마을이 있다. 이밖에 부산시 기장군 일원과 울산시 언양읍, 경남 김해시, 양산시 내성리, 기장군 철마 등 부산 외곽지역이 전원주택단지 또는 밀집지역으로 떠오르고 있다. 토지공사 부산지사는 양산시 서창택지개발지구내에 전원형 전용주택단지를 조성해 분양을 하였는데 대운산 서쪽자락에 위치한 양산시 서창지구, 동남측6개블록 5천평 토지의 자연환경을 최대한으로 살린 전원주택지이다. 단지내 필지별 전용 주차장 부지로 7～10평을 무상으로 제공하고 있다.   ⑤ 강원, 충북지역일대   강원도 전원주택지의 가장 큰 장점은 수도권 다른 지역에 비해 산 땅값과 깨끗한 자연환경이다. 레져와 휴양여건이 뛰어나 휴양형 전원주택지로 안성맞춤이다. 주로 횡성, 평창, 홍천을 중심으로 전원주택단지가 개발되고 있다. 횡성은 수도권에서 가장 접근이 용이한 지역으로 새말I·C인근의 42번 국도를 따라 전원주택 단지들이 집중돼 있다. 평창은 사람인체에 가장 적합하다는 해발고도700m에 위치해 있다. 이런 점에서 평창은 휴양형 주말주택과 주말농장의 전원주택지로 접합하다. 홍천은 홍천강을 중심으로 풍광이 수려한 임야지대에 전원주택단지 개발이 두드러진다.   <강원지역은 휴양형 전원주택지>   최근유망전원주택지로 떠오르는 곳은 중앙고속도로가 지나가는 강원·충청지역이 있다. 대부분 자연경관이 수려하고 땅값도 저렴해 안락한 휴식처로는 제격이라는게 전문가들의 평이다. 중앙고속도로는 춘천～홍천～횡성～원주～제천～단양～영주～안동～대구를 잇는 왕복4차선 도로, 이중 춘천～홍천구간과 원주～대구구간은 이미 전원주택유망지로 인식되어 투자가치도 상승하고 있는 상태다. 춘천, 원주, 홍성, 횡성 등에는 이미 전원주택 건설바람이 불어 땅값도 많이 올라있지만 이 지역들 중에서도 서울 접근성이 다소 떨어지는 곳에서는 값싼 장기적인 투자가치가 높은 편이다. 강원권 = 호반의 도시로 유명한 춘천은 서울에서 자동차로 1시간 30분 밖에 걸리지 않는다. 의암호와춘천호, 소양호 등 많은 호수를 끼고 있다. 시 중심을 기준으로 반경 5～10㎞까지는 그린벨트로 보존되고있어 “산”좋고“물” 맑은 전원주택지가 즐비하다. 하지만 그 중에서도 호수 주변 등에는 이미 외지인의 전원주택이 많이 들어서 있고 땅값도 평당 20만원까지 오른 상태다.   홍천군은 서울까지 닿는 6번 경강국도(4차선)가 완공된 뒤 전원주택투자가치의 척도가 되는 서울 접근성의 향상으로 홍천군에서 홍천읍 주변과 강을 낀 북방면, 동면 등 중앙고속도로 인접지로 인기를 모으고 있는 상태다. 특히 북방면 굴지라는 중앙고속도로와 가깝고 주변에 온천이 있으며 강이 보인다는 장점을 두루 갖추고 있다. 땅값도 준농림지가 평당 10만원～20만원에 거래되고 있다.   횡성군은 서쪽으로 양평과 인접해 있어 전원주택지로 각광받아온 지역이다. 특히 횡성읍은 원주생활권으로 분류돼 땅값도 강세인데다 이 중 공근면 상동리가 맑은 계곡과 완만한 산세로 관심을 끌고 있는데 아직은 3만원～7만원 정도에 매물을 구할 수 있다. 강림면, 갑천면, 청일면 등은 횡성군에서도 가장 외진 곳이지만 경관이 수려해 좋은 인기전원주택지로 탈바꿈할 가능성이 높다. 땅값은 평당 5만원～10만원 안팎이다. 사통발달의 교통요지 원주시도 남한강을 끼고 있는 부론면 등 인기지역이 많다. 강과 인접한곳의 땅값은 평당15만원까지도 홋가한다.   충북권 = 교통여건이 좋은 제천시와 관광지가 밀집해 있는 단양군 등이 관심지역이다. 충주호 주변에는 땅값이 평당 충주호주변에는 땅값이 평당10만원～15만원으로 강세를 보이고 있고 신림I·C에 인접한 백운면 백운계곡 일대도 인기가 아주 좋다. 준농림지 시세는 평당5만원～10만원선이다. 단양은 고수동굴과 도담삼봉 충주호 등 관광지가 많은데다 강과 산이 멀기 때문에 은퇴이후의 생활에 적합하다는 평가가 있다. 이중 배포읍은 관광지로 조성된 온달성 주변에 투기 바람이 불어 97년에는 토지거래허가구역으로 지정되기도 했다. 남한강 주변 땅값이 평당10만원～15만원선으로 형성되어있다. 월악산 국립공원이 위치한 단성면도 충주호의 푸른강과 산이 조화된 경치좋은 지역이다. 3. 전원에 살리라   가. 살고픈 집과 사고픈 집은 별개다.   부동산 경기진단이나 재테크 관련 설문조사 결과가 언론에 가끔 발표되곤 한다. 도시민들을 상대로 한 전원주택 거주 여부를 묻는 자료도 간혹 발표되기도 하는데 단독, 빌라, 연립주택, 아파트 가운데 가장 선호하는 유형은 단독주택이고 그 다음은 빌라, 연립주택, 저층아파트, 고층아파트 순으로 나타났다. 얼핏 생각하면 그 결과에 수긍이 가지만 꼼꼼히 따져보면 혈실과 너무 동떨어져 있다는 것을 알 수 있다. 현재 재테크 수단으로 가장 인기를 끄는 유형은 아파트고 단독주택은 환금성이 떨어져 좋은 대우를 받지 못하는 것이 현실이다. 그 예를 보면 도시민들이 가장 선호한다는 주거형 주택이 단독주택, 빌라, 연립주택, 아파트로 나타났다면 도시근교에 있는 수 없는 전원주택단지가 조성돼야 하고 분양경쟁도 치열해야 한다. 그러나 현실은 그렇지 않다. 그 동안 수 없이 조성된 전원주택단지가 팔리지 않아 그대로 남아있고 관련업체의 도산에 따른 투자자들의 피해도 이만저만이 아니다. 단독주택이나 전원주택에 살고 싶다는 욕망은 단지 꿈 일뿐이다. 콘크리트 덩어리인 아파트보다 정원이 딸린 아담한 단독주택을 갖고 싶은 마음이야 누구나 있게 마련이다. 물론 실행에 옮긴 사람도 있고 이주계획을 세운 사람도 적잖을 것이다. 그렇지만 수요는 생각만큼 많지 않다는 것이 일반적인 분석이다. 교통, 학교, 편의시설 등을 감안하면 섣불리 외곽으로 나갈 수 없는 게 현실이고 단독주택이 좋은 줄이야 알지만 이주 결심은 쉽지 않다. 내부구조도 그렇고 방범, 주변 여건 등 여러 가지 현실에 맞지 않아 단독주택 거주를 꺼리는 사람이 많다. 물론 경제 사정이 좋아지면 공기 좋은 전원주택으로 이주하려는 수요가 늘게 되어있어 수요가 많으면 나중에 값이 오를 수 있어 재테크에 성공할 수 있지만 현실과 꿈은 차이가 크다는 것을 염두에 두고 전원주택 투자에 나서야 한다.   나. 전원주택투자 교통난, 시설미비 등 주의해야 한다   전원주택은 주택이 노후해도 대지가 주택의 노후분을 반영해 가격 평가가 이루어진다. 그러나 모든 전원주택이 높은 평가를 받는 것은 아니다. 전원주택 중 비교적 규모가 큰 동호인이나 단지형 전원주택이 상대적으로 높은 가치평가가 가능하다. 최소한 한 단지내 20가구 정도가 구성돼야 살면서 불편한 문제점을 공동으로 해결할 수 있다. 전원주택은 “장기투자냐”아니면 “실수투자냐” 라는 목적을 분명히 해야한다. 아니면 복잡한 도심을 떠나 자신만의 공간을 만들어 보겠다는 환상이 투자판단을 그르치게 할 수가 있다. 주말 여가용으로 생각하고 투자한 주말전원주택들도 주말마 다 밀려드는 행락객 차량들로 인해 “주말 왕짜증 주택”으로 효과가 반감되고 있는 것이 현실이다. 전원주택지를 찾기 위해서는 수도권 외곽순환도로망과 서해안 고속도로망 등 신설도로망을 눈여겨보고 출·퇴근 거리가 짧은 전원주택지를 찾는 것이 좋다. 값싸다는 이유와 “전원”이라는 환상에 환금성이 없는 투자는 금물인 것이다. 전원주택지로 유망한 곳은 ① 환경보다 교통편을 잘 따져 보아야 한다. 통상 서울 시청을 중심으로 반경 30～50㎞이내 지역이 서울 출·퇴근이 용이한 가능한 지역이다(지방은 지방자치단체 시·군청을 중심으로). 그 지역은 경기지역의 파주, 강화, 용인, 광주, 양평, 이천 등이 여기에 포함되고 분당, 일산 등 주거여건이 잘 갖춰진 신도시 인근에 자리 잡았다면 더욱 인기가 높다.   ② 두 번째는 입지조건을 잘 따져봐야 한다.   주택이나 주택부지까지 연결도로가 제대로 개설돼 있는지, 도로신설 계획은 어떤지 등을 우선적으로 살펴야 한다. 건축 대상지 반경 500m이내에 쓰레기처리장 등의 혐오시설이 있는지도 꼭 따져봐야 한다. 전원주택단지를 분양받는 경우라면 시공사가 믿을 만한 업체인지 하자보수를 제대로 받을 수 있는지 등도 꼼꼼히 따져봐야 한다. 또, 전용면적 비율이 높을수록 되팔 때 집값을 비싸게 받을 수 있다는 것도 염두에 두어야 한다. 완공된 전원주택이라면 토지와 건물등기부등본을 떼어본 뒤 권리여부, 담보상태 등을 챙겨봐야 한다.   5. “푸른 숲 맑은 공기” 전원생활 꿈꾼다.   가. 단지형과 개인형   건설회사가 택지를 조성하고 분양해 건축을 대행해 주는 단지형과 개인이 직접하는 개인형이 있다. 단지형은 개별적으로 매입하는 경우보다 땅값이 싸고 복잡한 인허가 과정에 시달리지 않아도 된다. 공동시설 방범관리 등 규모의 경제가 유리한 장점도 있다. 그러나 지역, 면적, 위치 등 선택의 폭이 좁고 건축시기나 형식에 자율성이 적으며 주거 밀집도가 비교적 높은게 단점이다. 전원주택 건설업체에서는 “개인이 직접 전원주택을 짓기에는 시간 및 경비 등에 어려움이 많아 기본시설이 되어있는 전원주택단지가 오히려 경제적”이라며 조언하고 있다. 개발비용에 있어서 단지형의 경우 지역에 따라 땅값으로 평당30만원～70만원까지 차등이 있으며 건축비로 평당200만원～350만원 안팎이면 가능하다. 대지 100평 건축면적 35평을 기준으로 하면 땅값이 3000만원～7000만원, 건축비가 7000만원～1억2천2백50만원으로 모두 1억～1억6500만원 정도의 비용이 든다. 개인형의 경우 주택유형과 크기, 기타부대시설 등 건축내용에 따라 편차가 크지만 대개 단지형보다 10%～20% 비싸다고 보면 된다.   나. 수도권 농가주택   값이 비싸 전원주택 매입을 꺼리는 사람들로서는 수도권 빈 농가를 활용하면 서울 아파트 전셋값 정도로 전원생활의 꿈을 이룰 수 있다. 준농림지보다 값이 다소 비싸지만 누구나 취득이 가능한데다 물건 선정에서부터 소유권 이전까지 절차가 간편해 노후 주거용으로 관심을 기울일 만하다. 농가주택을 사들여 그럴 듯한 전원주택으로 개조하는데 드는 비용은 다소 차이는 있지만 25평기준으로 2천만～3천만원이면 된다. 약간 외진곳의 대지 150평 매물을 1억원이면 된다. 약간 외진곳이 대지 150평 매물을 1억원이면 살 수 있는 점을 감안하면 1억 5천만원 선에서 괜찮은 전원주택을 장만할 수 있다는 뜻이 된다. 수도권 농가주택 매물은 이천, 여주 쪽에 많이 나와있는데 서울 진입이 쉽지 않다는 단점 때문에 아직 수요자들이 별로 찾지 않고 있어 가격이 비교적 낮게 평가 돼 있다. 경기도 양평, 가평, 남양주 등 북한강 수계지역은 물량이 많지 않으나 장기적으로 투자수익이 괜찮은 곳으로 평가되고 있 다. 또한 용인, 수지, 양지나 광주 곤지암 일대는 난개발 대책으로 교통여건 훨씬 좋아져 투자가치가 높은 곳이나 빈 농가 구하기가 어려운 상태다. 토지거래허가구역 내의 대지를 사고자 할 때 면적이 151평을 초과하면 해당 관청의 허가를 얻어야 한다. 소유권도 꼼꼼히 확인해야 한다. 농가주택 매물은 텃밭이 딸려 있는 경우가 많은데 이 때 밭 면적이 303평미만(1000㎡)이면 소유권 이전을 할 수 없다는 점에 유의해야 한다. 따라서 이 경우에는 가급적 밭을 더 사들여 기준 면적을 채우는 게 바람직하다. 땅주인과 집주인 다른 경우도 있어 권리관계를 확인해야 하며 지목이 대지가 아닌 경우 용도변경하는데 돈이 추가로 들어가므로 토지대장 등을 확인해야 한다. 마지막으로 지적도를 갖고 현장을 답사해 교통, 교육, 기존 마을과 거리 등 입지여건도 따지고 생활편의 시설도 고려해야한다.   다. 구입요령   단지형 전원주택지는 전기, 전화, 상하수도, 도로포장 등 기반시설공사가 제대로 돼 있는지를 확인해야 한다. 택지를 살 때는 단지 내에 적어도 2～3채 이상 주택이 완공돼 사람이 살고 있는 곳이 좋다. 집을 짓는 과정에서 문제가 발생하지 않고 단지 전체에 주택이 들어서는 시기도 집이 한 채도 없는 단지보다 빠르기 때문이다. 전원주택은 투자보다 실수요측면에서 접근하는게 바람직하다. 전원주택 및 토지가격의 상승이 당분간 어려울 전망인데다 단지 전체의 주택이 완공될 때 주택 값의 상승이 예상되므로 단기적인 투자수익을 기대하기는 어렵다. 전원주택지를 분양 받을 경우 시공자가 믿을 만한 업체인지 하자 보수가 가능한지 등을 확인해야 한다. 농가주택은 현재 전국적으로 각 지역마다 빈 농가주택으로 방치되어있는 것이 많아 주변환경과 교통 그리고 마을의 위치를 고려해 선택할 수 있는 잇점이 있다. 빈 농가주택의 구입요령은 각 도청소재지나 관할 군·구청 민원실에 문의하면 상세하게 안내하여 준다. 각 지방자치 단체가 제공하는 빈집정보센터나 농어촌 진흥공사가 내놓은 개발농지 또는 임대용 농지를 살펴보면 쉽게 찾을 수 있다. 시골집은 주로 땅값만 지불하면 된다. 수도권에서 농가주택을 개·보수할 때 드는 비용은 5000만～8000만원 정도. 최근에는 단지형 전원주택이 많이 늘고 있는데 전기시설, 상하수도, 체육공간 등이 체계적으로 들어서며 입지 여권과 교통망이 좋은 곳에 대규모로 조성된다는 것이 장점이며 다른 전원주택에 비해 값이 비싸다는 점이 흠이지만 경기가 침체될 때는 원가 이하로 나오는 매물도 종종 찾아볼 수 있다. 전원생활 경험이 없는 사람이라며 이 같은 단지형 전원주택이 가장 무난하다고 볼 수 있다.   라. 전원주택 구입 시 고려해야 될 사항   과거는 50～60년대를 중심으로 노후생활대비와 재테크 수단으로 수요가 많았으나 최근에는 30～40대 실수요자들이 전원생활을 저울질하고 있는 경우가 많이 있다. 전원생활을 하려면 자녀교육, 교통, 쇼핑, 문화면에서 불편을 각오해야 한다. 따라서 우선 대도시와 교통망이 잘 연계되는지 살펴야 한다. 또한 진입로 확보는 기본이고 지나치게 마을과 떨어져 있는 곳은 피해야 한다. 또한 진입로 확보는 기본이고 지나치게 마을과 떨어져 있는 곳은 피해야 한다. 가능하면 중심가에서 30분 이내인 안전한 곳을 선택해야 집을 비우거나 저녁에 방범문제를 해결할 수 있다. 일반아파트와 마찬가지로 주변경관을 해치는 혐오시설이나 오물저장소 등이 있는지도 반드시 확인해야 한다. 집은 직접 땅을 사고 자기 취향에 맞춰 짓거나 농촌의 빈 농가주택을 구입해 증·개축하는 방법, 전원주택 건설업체가 분양하는 전원주택을 구입하는 방법이 있다. 최근에는 땅 지주들로부터 위탁을 받고 수요자를 모집한 뒤 집을 지어 분양을 대행하는 회사도 생겼다. 서울까지 1시간대인 경기도 용인, 광주, 양평, 이천, 남양주, 가평 등지가 각광받는 후보지이며 용인시 수지구 성복동와 신봉동에는 개인이 지은 것과 업체가 분양하는 전원주택단지 모두 1500여가구나 된다. 그러나 경기도 광주, 양평 등지는 상수도보호권역으로 1필지당 1채밖에 지을 수 없는 등 규제가 심한데다 그린벨트 지역이 많아 상대적으로 후보지를 구하기가 쉽지 않다. 땅을 살 때는 실수요자가 현장을 찾아가 직접 확인해야 한다. 현장 인근의 도로상태와 진입로, 인근마을과을 거리, 학교생활편의시설들이 어떤지 살펴보고 도로가 없을 때는 도로용지를 함께 사 진입로를 확보해야 나중에 문제가 발생되지 않으며 전원주택지의 선택 방법은 주변에 거점도시가 얼마나 가까이 있느냐를 잘 살펴야한다.   <이것만은 꼭 살펴보자> ⊙ 서류점검 = 토지 등기부등본(건물이 있으면 건축물관리대장 및 건물등기부등본), 지적도 토지이용 계획확인원, 허가증 등 관련서류 원본을 확인해야한다. 등기부등본을 발급받아 허가증(건축허가)과 일치하는지를 점검한다. 근저당, 가압류, 가처분설정 등이 복잡하개 돼 있으면 일단 보류하는 것이 좋다. 선축허가증에는 물건소재지, 대표자 성명, 전용 및 형질변경 면적, 가구 수, 사업기간 등이 명시 되어 있다. 농지전용, 삼림훼손 및 산림형질변경 등도 꼼꼼하게 살펴야한다. ⊙ 묻지마 투자는 금물 = 비디오나 사진 팸플랫등 홍보자료나 중개업소의 설명만 믿다가는 낭패보기 가 쉽다. 반드시 한 두차례 이상은 현장을 방문해 서류와 일치하는지 여부를 확인해야한다. ⊙ 주변여건 = 전철이 개통됐거나 개통할 예정인지, 용지 모양이 어떤지 주변에 학교와 문화시설이 가까이 있는지 등을 살펴보아야 한다. ⊙ 계약서 작성 = 중요사항은 계약서에 명시해야 한다. 하자보수증기간이나 주택품질보증기간 등을 명시하지 않아 분쟁이 생기는 사례가 허다하다. 소유권이전이 늦어질 때는 소해배상책임문제도 명 시해야한다.   <전원주택부지 개별 구입 시 주의사항>   ⊙ 지적도상 도로가 있는지 확인해야한다. 도로가 없으면 도로부지도 함께 구입해야한다. 뿐만 아니라 현황은 도로가 개설되어 있더라도 지적도 상에 도로가 없으면 건축허가가 불가능하다. 따라서 반드시 지적도를 살펴보아야 한다. ⊙ 농지전용허가가 날 수 있는 곳인지 확인한다. 농지를 전원주택 부지로 전용할 때 각종 규제가 있기 때문이다. ⊙ 건물주와 토지주가 동일한지 확인한다. 건물이 있는 경우 건축물 관리대장상 건물주와 토지주인이 동일한지를 확인해 다를 경우에는 건물과 토지를 따로 계약해야한다. 건축물 관리대장이 없을 경우에는 대장을 만들어야한다. 문서상 임대차 계약을 체결해 두어야 새 건물을 지을 때 분쟁소지가 없다. ⊙ 건물이 이미 멸실되어 없는데도 건축물관리대장에 그대로 건물이 존재하는 것으로 되어있을 수가 있다.  반드시 건축물 관리대상에 건물이 표기되어 있다면 멸실신고를 한 뒤에도 건축허가가 가능한지 확인해야한다.

 

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