첫째, 도로관련 법규는 12개나 있는바 이를 모두 안다함은 문제인데 도로의 정의와 도로명칭에서...
즉, 도로는 4m를 원칙으로 하며 4m이하인 경우도 있으며 2m를 대상 토지에 닿아야 한다.
고속국도에는 고속도로와 자동차 전용도로가 있는데 고속도로는 중앙분리대와 진출입((IC)도로가 있다.
주간선도로에는 일반국도/특별시도/광역시도가 있으며...
보조간선도로에는 일반국도/특별,광역시도/지방도/시도를 포함한다는 말이고...
집산도로와 국지도로에는 지방도 시.군.구도로가 있다는 설명....
둘째는 도로를 기능별로 이해하자.
아주 쉽게 예를 들자면 집에서 나와 동(면)사무소를 가는 도로를 국지도라 생각하고
→ 국지도 투자는 동네 상권으로 일반빵집, 중개업소, 노래방 등 근린생활 용도용 건축물로 구상하고...
집산도로는 동(면)사무소에서 시청(구청)가는 도로라 생각하시라
→ 집산도로 투자는 유흥주점, 브랜드 입점, 소규모 모임(회식)용도용 건축물로 생각하고...
보조간선도로는 시청(구청)에서 다른 시청(구청)가는 도로로서...
→ 보조간선도로는 중소규모 기업체 입주, 부페 예식장, 중간브랜드 입점을 고려한 건축물로...
주간선도로는 도청(특별.직항시청)과 도청 사이를 연결하는 도로라 생각하라.
→ 주간선도로는 고속국도가 아니라면 대기업 사옥, 유흥무도시설(나이트/카바레)를 고려한 투자로...
* 그러나 많은 분들은 광.대.중.소로 등 도로 폭에 관심하는데 도로투자에서 가장 중요한 것은 도로의 기능
(국지/집산/간선)이다.
세번째, 도로의 건설 시기별 투자이다.
1-도로가 완전 개통된 지역 투자
이 경우 토지기격은 상대가치 평가로 네가 얼마면 나도 얼마다 하는 식으로 이미 도로의 가치는 토지가격에 반영되어 있다.
따라서 평균지가 상승률, 또는 지상공간을 이용한 개발가치만 지가에 반영된다.
낮은 수준의 전문가 영역(중개업자 등)
2-도로가 현재 공사중이래요
이 경우는 도로의 개발가치가 인근토지에 본격적으로 반영되기 시작하는 단계로서...
개발종료 시점 토지가격을 100으로 본다면 30%~70% 정도만 반영되어 있다는 말이다.
따라서 잘 분석하면 3배의 투자이익을 볼수있다~!
중간수준의 토지전문가 영역(매스컴 스타 등)....
3-아직 미정이래요...
가장 토지투자에서 수익률이 좋은 반면 시간적 배려와 공간계획의 미확정이란 불확실성이 있다.
그러나 제대로 투자하는 경우 수십배의 투자수익이 발생하는 경우이다.
최고수 토지전문가들의 영역(특정집단의 씽크탱크 그룹)....
현재, 토지투자에서 대부분의 전문가들은 도로를 강조하면서 도로의 접지(接地)에만 신경쓰고...
대상 토지의 이용과 개발에만 치중하다 보니 정작 토지투자의 지가상승은 뒷전이고...
주변에 뭐가 들어오니 무슨 개발이 있느니에 따른 투자가 대부분이다.
그러나, 토지투자의 매력은 적은 투자로 최고 수십배의 수익발생을 주변에서 자주 보는 현상이기에 염두하지만
토지투자의 리스크는 장기적배려와 정보가치의 미실현이란 불확실성이다.
따라서, 토지투자는 다양한 경험과 풍부한 지식을 겸비한 전문가들의 강의와 조언을 통한 간접경험으로 분석하면 성공할수 있다
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