[스크랩] NPL 부실채권이 뭐죠?

 

 

                 토지사랑  http://cafe.daum.net/tozisarang/

1 NPL이란?   우리는 일상생활을 하면서 수많은 채권채무 관계를 맺는다. 채무자가 채권자에게 원금이나 이자를 갚지 못 하는 사태는 심심찮게 발생할 수 있다.   원금이나 이자가 3개월 이상 연체되면 ‘NPL(Non Performing Loan), 부실채권’이 된다. 아파트 대출금 이자를 3개월 연체해도, 카드 대금이나 휴대폰 요금, 외상값을 3개월 연체해도 모두 NPL이다. 이렇게 설명을 들으니 NPL이 친근해지지 않는가. 우리도 까딱 잘못하면 NPL의 채무자나 채권자가 될 수 있다.   한마디로 정리해 보자. NPL은 ‘3개월 이상 연체된 대출채권’으로 ‘고정’ 이하 여신을 말한다.   그런데 3개월 이상 연체된 채권이면 채권이지 ‘고정’ 이하 여신이란 조건이 하나 더 붙었을까? 자산건전성 5단계 분류표를 살펴보자. 단 계 내용 정 상 정  상 -1월 미만의 연체대출채권 요주의 -1월 이상 3월 미만 연체대출채권 -세심한 주의나 사후 관리가 필요한 대출금 부 실 채 권 고  정 -3월 이상 연체대출채권 -채권회수에 상당한 위험이 발생한 것으로 판단되는 대출금과 회수 의문 또는 추정손실 대출금 중 회수 가능할 것으로 예상하는 금액 회 수 의 문 -3월 이상 12월 미만 연체대출채권 -채권회수에 심각한 위험이 발생한 대출금 중 회수 예상금액을 초과하는 대출금 추 정 손 실 -12월 이상 연체대출채권 -손실처리가 불가피한 대출금 중 회수 예상금액 초과 대출금   NPL이라고 다 똑같은 NPL이 아니라는 것을 알 수 있다.   부실한 정도에 따라 다시 3가지로 나눠지는 것을 볼 수 있다. 또한 부실의 정도는 단순히 연체된 기간이 아니라, 채무를 갚을 능력 여하로도 판단된다는 것을 짐작할 수 있을 것이다.     NPL은 물적 담보가 있는 담보부 부실채권과 담보가 없는 무담보부 채권이 있다. 물적 담보에는 어떤 것들이 있을까? 부동산, 신용증서는 물론 유체의 동산, 건설 중기, 항공기, 선박 등등이 있을 수 있다.     무담보부 채권에는 카드 대금, 휴대폰 분납금, 통신비는 물론 차용증, 외상값, 미납된 제품 대금 등이 있다.     이외에 개인회생 채권, 워크아웃 채권 등 특별 채권과 기업개선채권 및 프로젝트파이낸싱(PF) 부실채권 등이 있는데, 이름만 알아두는 것만으로 충분하다.     우리가 관심을 가져야 하는 것은 담보부 부실채권, 그 중에서도 부동산이 담보인 부실채권이다. 거래되는 부동산의 종류는 아파트, 다세대, 연립주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 상가, 빌딩, 공장, 목욕탕, 병원, 주유소, 농지, 임야 등으로 아주 다양하다.     무담보부 채권은 왜 관심을 가지면 안 되냐고? 당연한 얘기지만 담보가 없이 채권 추심이 진행되므로 일반인들이 뛰어들기에는 위험성이 너무 크기 때문이다.       2 NPL에 대한 오해 풀기   1) NPL 강의에서 가장 많이 듣는 질문 3가지   사람들은 NPL에 대해 2가지 오해를 하고 있다.   첫째는 NPL이 어렵다는 것, 둘째는 NPL이 어딘지 합법적이지 않은 검은 거래라는 것이다. 하지만 이 2가지는 진짜 오해다.   필자는 다양한 교육기관에서 부동산 재테크 교육을 하고 있는데, 많은 분들이 NPL에 관심은 있으면서 부담스러워 섣불리 뛰어들지 못하는 것을 지켜보았다.   이런 분들에 대한 안타까움이 이 책을 쓰게 된 결정적 계기가 되었다.    이제 여러분들은 필자와 함께 지긋지긋한 NPL 공포증을 벗어나 상상만 해왔던 세금 없는 고수익 경매투자의 길에 접어들게 된 것이다. 이 책이 끝날 때쯤이면 NPL의 개념과 핵심전략은 물론 실전 투자의 팁들을 숙지해 전문 투자자로 거듭나게 될 것이다.     자, 그럼 필자의 NPL 강의에서 학생들이 가장 많이 하는 3가지 질문으로 시작해 보자. 첫째, NPL이 뭔지 들어도 들어도 잘 모르겠어요. 둘째, 은행은 왜 돈 되는 NPL을 팔까요? 셋째, NPL은 어디서 사는 건가요?     개념이나 정의는 어렵게 느껴질지 몰라도 실전 사례를 얘기하면 아주 쉬워지는 경험을 해보았을 것이다. 아래 선영 씨와 행복은행의 사례를 살펴보자. 사례가 쉽게 이해된다면 NPL투자의 첫 발을 훌륭하게 뗀 것이다.     선영 씨는 상계동에 주공아파트를 구입하기 위해 행복은행 문을 두드렸다. 은행에서 주공아파트에 1억 2천만 원의 근저당권을 설정한 후에 1억 원을 대출받아 꿈에 그리던 내 집 마련에 성공했다. 그러던 어느 날 남편의 사업이 부진해 은행 대출이자를 갚기 어려워졌다. 지인들에게 돈을 빌리려 했지만 헛수고였다. 그러자 행복은행은 선영 씨의 아파트 담보부 대출을 별도 관리하기 시작했다.     처음에는 선영 씨의 담보부 근저당 대출에 대해 ‘정상(연체기간이 1개월 미만)’으로 분류하다가 연체기간이 1월 이상 되고 3월 미만 되는 시점에서는 ‘요주의’로 분류하고 나서 3개월 이상이 연체되자 ‘고정’으로 분류한 것이다.     선영 씨가 결국 3개월 이상 연체하자 행복은행은 대출금을 회수하기 위해 경매법원에 선영 씨의 아파트 경매를 신청한다.   행복은행은 이제 2가지 갈림길에서 선택을 해야 한다. 선영 씨의 아파트를 법원경매로 매각하여 경매 매각대금에서 배당금을 받을 것인가? 아니면 지금 당장 부실채권으로 매각하여 신속하게 대출금을 회수할 것인가?     위의 사례 속에는 NPL의 개념뿐 아니라, 경매와의 차이점이 드러나 있다. 말 그대로 갚을 능력이 상실된 채권, 부실채권은 근저당 설정이 된 부동산을 매각해 대출금을 회수할 수 있는 권리라 할 수 있다.     은행의 입장에서 생각해 보자. 몇 달 있으면 확실하게 배당금을 받을 수 있다. 기다렸다 배당금을 받는 게 이익이긴 한데, 아무래도 시간과 인건비가 소요되고 부실채권을 많이 가지고 있는 것이 부담스럽다. 일정 부분 손해를 보더라도 부실채권으로 매각해 빨리 손을 터는 것이 낫겠다는 판단을 한다.     자, 그런데 은행은 1억 원짜리 부실채권을 얼마에 팔 것인가가 고민이다. 1억 원짜리 부실채권이란 나중에 1억을 받을 수 있는 권리라 할 수 있다. 아무리 바보라도 그것을 1억에 살 사람은 없을 것이다. 가격을 할인해야 살 사람이 달려들 것이다.     바로 이 부분이 부실채권을 매입하는 사람이 거둬들이게 되는 과실이다. 위의 부실채권을 7천만 원에 샀다면, 나중에 1억을 받을 수 있는 권리를 7천만 원에 산 것이다. 3천만 원이라는 이익을 미리 확보하고 시작하는 것이다. 한마디로 먹고 들어가는 장사다.     특히 경매와는 달리 세금 혜택까지 주어지므로 부실채권의 과실은 더욱 달콤하다 하겠다.   글 : 성시근교수  출처:  http://cafe.naver.com/krea/    現 한국부동산아카데미원장  現 건국대학교 NPL 실전투자과정 지도교수  現 서울사이버대학교 부동산학과 외래교수   前) 광운대학교 부동산학과 지도교수  前) 건국대학교 부동산학과 외래교수  前) 대림대학 부동산학과 외래교수   前) 명지대학교 부동산대학원 외래교수   前) 대진대학교 부동산투자과정 외래교수  前) 매일경제신문 KRPM NPL 주임교수  前) 매경TV 부동산 생방송 출연  前) 중앙일보 조인스랜드 칼럼  前) 멘토 부동산아카데미 NPL 주임교수  前) OBS 부동산아카데미 공매 주임교수  前) 한국공인중개사협회 매수신청대리 외래교수  前) 한남대학교국방전략대학원군인위탁교육외래교수

 

출처 : 토지사랑모임카페

글쓴이 : 성시근교수 원글보기

메모 :